加息最终会减缓房价上涨吗?

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之前超低利率持续到2024年的情景现在看来不太可能了。

从各国央行传来的一些不祥的声音,是否预示着全球和当地房地产热潮即将结束?

在美联储(FED)和澳大利亚储备银行(Australia’s Reserve Bank)承认,为了抗击日益加剧的通胀和为炙手可热的就业市场降温,它们可能不得不改变原有的加息时间表之后,情况看上去肯定会是这样。

你可以对他们公开声明的语意进行争论,但毫无疑问的是,此前超低利率一直持续到2024年的情景现在看来是极不可能的了。

对美联储来说,清算的时刻是通胀数据,这些数据直接超过了他们的“最坏情况”预测。

通胀上升真的是一次性的吗?

对于通胀刺激的“一次性”性质,人们有很多理由认为这是合理的,但鉴于货币环境已设定为超宽松,就连美联储(FED)也无法承担通胀失控的风险。

这就是为什么美联储变得强硬起来,并警告称,为防止通胀和经济过热,美联储可能会提前加息。

在澳大利亚,5月份的失业率下降了0.4%至5.2%,这给实体经济敲响了警钟。

澳大利亚就业数据大幅上升

在仅仅一个月的时间里,就业总人数增加了115200人——其中大多数是全职工作——很难辩称,由于大流行,就业市场仍需要前所未有的支持。

甚至缺乏工资增长很难永远保持超低利率的论点,与ANZ (ASX: ANZ)之一,现在预计澳大利亚央行取消现金利率在2023年下半年两次0.5%,偏向于更早发生。

真正的问题是,一些早期的震动性加息是否足以抑制最持久的繁荣——不仅在澳大利亚,而且在世界许多地方都存在的失控的房地产价格?

住房市场需要Phar Lap处理吗?

这是一个很难提前回答的问题,但它让人想起了官方试图让人民英雄Phar Lap举步维艰的努力。

不管马有多好,如果你在鞍囊里加足够的铅,它最终还是会回去种地。

墨尔本和悉尼的房价中值分别为90.8万澳元和120万澳元,这些数字正变得难以用任何合理的理由来证明其合理性,尤其是考虑到停滞不前的收入水平。

真正的问题是,需要多少铅才能稳定价格上涨,这也是央行通常只能通过检查后视镜中的碎片来解决的问题。

研究显示,快速增长的住房市场是个大问题

尽管政治家甚至央行行长都很快表示,飙升的房地产价格不是他们的问题,但新南威尔士大学(University of New South Wales)的一些出色研究显示,我们的房价正在让国家经济变得不那么稳定,并降低生产率。

研究发现,现在35岁以下的人几乎都买不起房,这一繁荣将资金从更具生产性的投资中分流出来,扭曲了各大银行的贷款政策,并由于高负债水平而加剧了经济的不稳定。

该研究发现,“一个提高所有澳大利亚人的住房成本、增加不稳定性、降低生产率的体系,并不能很好地服务于国家,”并补充说,住房财富的增长“不像努力和创新创造的财富,因为这为所有人创造了收益。”

“相反,它让一些富裕的、年长的澳大利亚人生活得更好,因为它让年轻的、贫穷的澳大利亚人以及未来的买家生活得更糟。”

自上世纪90年代以来,房价的涨幅超过了收入的增长

研究发现,自上世纪90年代中期以来,房价的增长超过了收入的增长,导致全国住房拥有率下降了4%。

住房拥有率的下降主要集中在年轻人身上,35岁以下人群的住房拥有率自1995年以来下降了一半。

报告还发现,政府、州政府和联邦政府推出的一系列“住房负担能力”刺激措施对解决这一复杂问题几乎毫无作用,要想做出更协调的反应,只需要一个皇家委员会。

再来一个Royal Commission能解决问题吗?

他们还建议结束刺激措施,集中于社会租赁住房,并让澳大利亚央行承担起提供稳定和运转良好的住房市场的责任。

虽然大多数,如果不是全部,这些改革不会重见天日,比我们预期的要早一些在大腿上方的形式更高的利率更可能导致暂停房地产市场比其他——尤其是考虑到大部分的繁荣时期发生在一段时间内利率稳步下降。

当然,利率是一种非常生硬的工具,如果实施得太早或太严厉,利率上升将导致各种各样的其他问题。

不断增加的债务将使利率上升变得痛苦

鉴于家庭负债率仍在上升,不断上升的负债率将是一剂痛苦的、但或许是许多人必须吞下的药丸,应该会减缓价格的进一步上涨。

澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics)提供的数据显示,新南威尔士州的平均新增贷款在一年内跃升了3.5万澳元,在4月份达到了创纪录的63.53万澳元,而维多利亚州的平均贷款在截至4月份的一年内也跃升了3.5万澳元,达到了52.3万澳元。

即便是这些巨额债务,也不足以导致“全球领先”的房价上涨。经合组织(OECD)针对全球房地产市场的一份报告显示,澳大利亚的房价在通胀之后排名第四,仅次于新西兰、加拿大和瑞典。

该报告发现,大多数发达国家的房价增长如此之快,如此之大,以至于它们侵蚀了家庭支付医疗和教育等其他必需品的能力。

该研究还发现,供应不足和限制性的土地使用法律在澳大利亚的价格飙升中起到了一定作用。

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