APRA的限制是否足以减缓房地产市场?

APRA Australian Prudential Regulation Authority property market debt loans
Australian Prudential Regulation Authority的改革可能会使许多购房者的借贷能力降低约5%。

银行监管机构澳大利亚审慎监管局(APRA)终于扣下了房价飙升带来的日益增长的金融风险的扳机,迫使银行减少贷款数额。

随着创纪录的低利率继续使房地产价格迅速上涨,APRA的行动将要求银行测试新客户是否能够以比实际贷款利率高出3%的利率偿还贷款。

与目前2.5%的缓冲率相比,这意味着“相当温和”的变化将使许多借款人的借贷能力降低约5%。

因此,在旧规则下获得80万澳元贷款的客户,在新规则下可能面临76万澳元贷款。

住房债务增速快于收入增速

APRA主席Wayne Byres表示,此举是对住房债务增速快于家庭收入增速的回应,这促使更多客户贷款超过收入的六倍,而这被视为风险较高的贷款。

Byres表示:“在采取行动时,APRA的重点是确保金融体系的安全,以及银行向能够负担其目前和未来债务水平的借款人发放贷款。”

“尽管银行体系资本充足,贷款标准总体保持良好,但负债累累的借款人比例上升,以及家庭部门更广泛的杠杆率上升,意味着金融稳定面临的中期风险正在积聚。”

APRA说,这一变化可能会对房地产投资者产生更大的影响,他们通常存款较低,贷款较多。

房地产分析师表示,考虑到目前市场的迅猛发展,需要进一步的限制措施来遏制飙升的房价。

市场上的房产数量很低

由于新冠肺炎疫情的封锁,可供使用的房产数量相当低,而低供应和高需求是导致房价上涨的教科书式的经济处方。

这一情景在上周CoreLogic的数据中得到了完美的体现,该数据显示,去年房价上涨了20%以上,这是自1989年以来最大的年度繁荣。

这是一种不同寻常的繁荣,地区的增长速度快于城市,9月份房价上涨1.7%,较去年同期上涨23.1%,而同期首都房价分别上涨1.5%和19.5%。

繁荣是否趋于稳定?

也有一些迹象表明经济繁荣趋于平稳,3月份全国月增长率最高时2.8%,上个月下降到1.5%。

另外一个问题是,澳大利亚联邦选举即将在不久的将来举行,现任政府可能不会热衷于减少数百万有投票权的房主的账面利润。

因此,现在的问题是,目前对贷款标准的打击需要有多严厉,以及它是否会对墨尔本和悉尼的房价产生很大影响,这两个城市的房价每天都在上涨成百上千澳元。

APRA的变化可能只是一个开始

APRA行动之前广泛担忧的一些大银行的首席执行官,经济合作与发展组织(OECD)、国际货币基金组织(IMF),澳大利亚储备银行(澳储银行),这都警告说,房价的上涨可能导致金融不稳定。

此次会议是由澳大利亚央行、澳大利亚证券和投资委员会(ASIC)、APRA和联邦财政部组成的金融监管委员会定期季度会议的后续会议。

财务主管加入监管机构

最近的会议指出,房价正在“快速”上涨,可能会给经济带来风险。

“委员会注意到,尽管贷款标准仍然健全,但一段时期的信贷增长速度大大超过家庭收入增长,将增加经济面临的中期风险,”委员会表示。

有趣的是,财长Josh Frydenberg出席了这次会议,他也表达了对房地产市场可能过热的担忧。

其他宏观审慎措施,APRA可能需要看这种变化不够应该包括限制特定类型的贷款——类似于利息贷款的成功节流阻止投资者——或收紧income-to-loan或loan-to-valuation比率。

然而,在这个时候增加了在计算是否发放新贷款时使用的利率服务缓冲,APRA可能会选择继续使用这个度量,这对银行来说更容易建立他们的住房贷款模型。

Commonwealth已经收紧了规则

Commonwealth Bank (ASX: CBA)已经将其可服务性缓冲从5.1%移动到5.25%,所以它现在只需要做一个增量的改变。

有效地增加可服务性缓冲增加了银行客户在获得贷款前承受更高利率的能力,但也减少了他们可能能借到的钱的数量。

经合组织(OECD)和国际货币基金组织(IMF)都呼吁澳大利亚监管机构通过收紧贷款标准,为悉尼和墨尔本蓬勃发展的房地产市场降温。

贷款在增加,但土地供应没有增加

澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics)的数据显示,过去一年,维多利亚州的新增抵押贷款平均增加了9.4万澳元,新南威尔士州增加了12万澳元。

虽然由于利率较低,这些增长可能是可以承受的,但这种情况可能很快改变,并导致违约风险上升。

房屋市场的其他问题,包括新土地开发的供应非常缓慢,令房屋供应和负担能力恶化。

另一个值得考虑的问题是,经济从疫情中复苏有可能大大增加待售房屋的数量,并可能对价格造成一些自然的下行压力。

封锁的结束也可能会逆转向地区房地产的趋势,在家办公可能会变得不那么受欢迎。

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