修还是不修,这就是住房贷款的问题

Housing loan rate fix variable RBA

市场对央行将官方利率降至0.1%的决定做出的一个更有趣的反应是,固定房贷利率和浮动房贷利率之间的差距越来越大。

四年来,固定利率已明显降至2%以下——这个惊人的低利率在澳大利亚从未出现过。

与此同时,四大银行还在鼓吹他们新的低固定利率贷款,而对于澳洲央行的降息将对现有借款人的浮动利率贷款意味着什么,却出现了死气沉沉的沉默。

一些规模较小的金融机构降低了浮动利率,但四大银行并没有发表声明,因为它们庞大的贷款账目现在饱受客户的抱怨,客户支付的利率远高于它们再融资所能得到的利率,尤其是如果它们转向固定利率贷款的话。

取而代之的是来自理财规划师的常见的混乱指令:人们应该做比较研究,“准备跳槽”,然后威胁离开银行,希望从现有的贷款人或新的贷款人那里“获得”一个更有竞争力的报价。

考虑到住房贷款的前期支出规模,以及普通银行客户不愿在与银行的高风险扑克游戏中尝试自己的谈判技巧,这并不是一个新颖或无风险的建议。

投入战斗可能会带来一些额外的好处,但远不及转向固定利率贷款所带来的好处。

这是最低的利率了吗?

传统上,大多数理财规划师都对固定利率贷款非常谨慎,他们认为,固定利率贷款可能很危险,因为客户被高额的违约费困住了,而利率可能进一步下降,让客户陷入无法脱身的困境。

但现在情况已经不一样了,澳大利亚央行行长Phillip Lowe明确表示,官方利率不会出现负值,但在未来很长一段时间内不太可能上升。

正如澳大利亚央行董事会在他们的决定中所说,“董事会不考虑进一步降低利率。”在现汇目标利率为10个基点、外汇结算余额利率为零的情况下,利率已在当前环境下合理的范围内下调。

“委员会认为短期利率进入负利率区间不会有什么好处,并继续认为出现负利率的可能性极低。”

“董事会已经承诺,在实际通胀率持续保持在2-3%的目标范围内之前,不会提高现金利率目标。”这将需要一段时间强劲的就业增长,以及重新回到供不应求的劳动力市场。”

这是你可能从中央银行得到的最清晰的预测,并回避了一个问题,为什么普通客户不简单地“锁定它,埃迪”,并以固定利率贷款再融资——假设在考虑了所有成本后,数字是合理的。

没有什么坏处

即使澳大利亚央行是错的,被迫设定一个负的现金利率,下降的幅度也可能很小——完全不同于那些提前将利率锁定在7%甚至4%,结果却看到利率进一步下跌的客户。

答案很简单,很多人会抢购这些固定的贷款,这些银行仍将获得了可观的利润,因为他们已经利用从澳大利亚央行830亿澳元的超低价钱,与另一个1040亿澳元仍然可以从这个设施现金率仅为0.1%。

准备好迎接固定费率的踩踏事件吧

澳大利亚国民银行(National Australia Bank)首席执行长Ross McEwan透露了情况。他承认,该行预计会出现大量再融资申请,固定贷款可能会占总贷款总额的30%。

McEwan对《澳大利亚人报》说:“现实情况是,这个市场正在朝着固定利率的方向发展,它只占(NAB)账面利率的10%,我想你很快就会看到它升至30%……我们在(新抵押贷款)流动中看到了这一点。”

如果真的发生了,那将是一场规模巨大的再融资活动,而银行似乎都在为此做准备——尽可能提供低于2%的最丰厚的固定贷款,并尽可能长时间保持较高的浮动贷款利率。

传统上,澳大利亚住房贷款主要是浮动利率贷款,具有抵销账户和随时进行再融资的能力,超过了固定贷款的“锁定”性质。

然而,随着澳大利亚各大银行现在大力推行固定利率贷款,而利率已经触底,在贷款再融资的混乱中,这一切可能即将改变。

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