房地产市场准备下跌——但下跌幅度有多大?

Property market fall Australia COVID-19 2020

新冠大流行带来的诸多不可预测因素之一是澳大利亚房地产市场的发展方向。

多数分析师都认同的一点是,市场将会走弱,但衰退的严重程度在很大程度上是一个值得讨论的问题,因为买家和卖家都在观望将会发生什么。

供应和需求的匮乏,以及在大流行期间出售房产的实际困难,使得预测房地产市场走向比以往更加困难。

AMP首席经济学家Shane Oliver和许多人一样,认为房价会因失业率上升、移民和租房假期停止而下跌。

Oliver博士说:“明年房价预计将从今年的高点下跌约5%至10%,如果冠状病毒病例的再次上升导致再次全面封锁,房价下跌的风险将更大。”

“墨尔本在这方面面临的风险尤其大,因为它的重新封锁将更多的企业和家庭推向了危险的边缘。”

拍卖清仓率很低,而且还在下降

另一个负面指标是拍卖清拆率,最近墨尔本的清拆率非常低,只有45.4%——尽管成交量很低。

市中心的公寓市场看起来尤其疲软,因为租金大幅下跌,而租房者可以在越来越多的价格更低、条件更优惠的房产中选购。

许多投资者——尤其是那些有巨额贷款的投资者——将感到非常痛苦,因为新公寓的供应也在增长,与此同时,国际学生租赁市场消失,一些通过Airbnb等平台提供的度假租金回归传统租赁市场。

在租金疲软之际,新公寓进入市场
在墨尔本,全球房地产集团仲量联行(JLL)估计,距离CBD 5公里内还有17950套公寓在建,而在悉尼,距离市中心10公里内还有12200套公寓有待完工。

房屋的前景可能会好一点,最新领域数据显示,墨尔本6月季度的房价中值下降了3.5%,至881,369澳元,但仍比一年前高出6.9%。

有可能出现强制销售过剩

然而,房地产市场面临的真正严峻考验还在前方。随着抵押贷款还贷假期的结束,以及政府薪资经济生命线开始逐渐减少并枯竭,澳大利亚房地产市场可能会出现库存过剩。

虽然大多数银行都在提供特殊困难项目,就业人员正在以较低的速度进入明年,但冠状病毒大流行将对房地产市场产生长期影响。

残酷的现实是,有些人在尘埃落定后没有工作,将无法再次支付他们的抵押贷款,并将被迫出售——要么是由于他们的处境,要么是由于抵押贷款违约后的银行,这种情况不太理想。

只有当所有这些匆忙的、有时是被迫的出售被整个系统消化后,真实的情况才会显现出来,考虑到买家可能很难获得贷款批准,而贷款批准将支撑繁荣时期的估值,情况可能并不美好。

澳大利亚人可以做一些不寻常的事情来保住自己的房子

从积极的方面来看,银行总是指出澳大利亚人可以做很多事情来保住他们的房子,这就是为什么房屋贷款被认为是安全的。

从消极的方面来看,抵押贷款压力已经显现出来,数字金融分析(DFA)的数据显示,37.5%的借款家庭都面临抵押贷款压力,相当于约140万户家庭。

抵押贷款压力通常被定义为还款超过家庭收入的30%,但DFA是基于现金流入和流出的总额。

在140万个家庭中,超过10%的家庭被认为处于“严重压力”之中,他们的抵押贷款有可能在两到三年内违约。

大量的潜在房地产即将进入市场,这将是对需求和定价水平的真正考验。

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