负扣税在低利率环境下不再有用

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ATO 2018-19年的数据显示,只有58.6%的房东声称在这一时期出现了净租金损失。

原来Bill Shorten本可以赢得上次选举的。

人们普遍认为,工党在2019年大选中落败,是因为其出台了一项备受争议的政策,将新的负扣税安排限制在新建房地产上,并将50%的资本利得税减免减半。

负扣税政策——指的是利用出租财产损失来减少税负的流行做法——尤其具有破坏性,因为它被视为在攻击那些想要取得成功的有抱负的选民。

负杠杆的投资者希望用更低的税单和更轻的资本利得来弥补他们的短期收入损失,因为他们支付的贷款利息比他们得到的租金要多。

不断下降的利率使得负扣税变得困难

事实证明,自那以后利率的大幅下降大大降低了使用负扣税的能力,使用负扣税的澳大利亚人的数量也在迅速减少,所以工党的提案的影响微乎其微。

澳大利亚税务局的数据显示,在拥有至少一处出租房产的220万纳税人中,只有130万在2018-19年度申报租金净亏损。

鉴于这些数据是相当久远的,而且利率自那以后一直在下降,负杠杆房地产的数量极有可能继续下降,即使房地产价值大幅上涨。

房地产的总租金收益率在4%左右,这远高于许多贷款的利率,因此不难看出负负债正在迅速消失。

即使有其他租金扣除,如费用、折旧和资本工程,实际运行负负债策略也越来越困难,损失和税收影响可能更低。

这意味着更多的房东是中立的或赚取应税租金利润。

现在只有一半的房东是负债的

即使是几年前的ATO数据现在也显示了这一趋势,只有58.6%的房东声称净租金损失,这是该数字第一次下降到60%以下。

事实上,在2007-08年抵押贷款利率达到两位数的时候,这个数字达到了令人印象深刻的69.6%。

如果这一趋势继续下去(我们可以相当有把握地假设),到目前为止,只有大约一半的房东声称负负债损失,其中许多人将是拥有多处出租房产的房主。

缩短改革时间不会产生什么效果

这意味着,拟议中的缩短税制改革对投资者行为和收入的影响将非常微小——尤其是考虑到现有的负负债房东不会受到他的计划的影响,而许多新投资者无论如何都将难以累积负负债损失。

然而,自从抛弃工党政策以来,如果肖顿在选举中战胜了看似惊讶的“我相信奇迹”的胜利者Scott Morrison,随着时间的推移,工党的第二手臂将会获得一些重大的收入。

自大选以来,繁荣的房地产和股票市场建立了一座名副其实的应纳税资本利得山,因此一项取消50%折扣的政策将产生严重影响。

取消资本利得税折扣将是巨大的

虽然资本利得只在应纳税投资出售时才会产生,但这些利得的规模以及50%折扣的巨大影响,将在一段时间内对提高税收产生重大影响。

这只能说明,预测未来是非常困难的,因为没有多少人会认为房地产收益率会超过投资贷款利率。

这也使得工党将在下次选举前公布的新税收政策更加值得关注。

随着利率逐步正常化,负负债很可能成为一种常见的投资策略,尽管目前看来,这似乎还需要数年时间。

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