房地产泡沫与低利率的结合可能是一个十分不好的组合

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经济模型显示,澳大利亚房地产市场存在泡沫,租金、利率和其他基本因素已无法支撑这些泡沫。

当你把现在已被证实的房价泡沫与创纪录的低利率结合起来,会发生什么?

随着时间的推移,我们将通过The Housing Fever网站上令人尊敬的经济模型发现,澳大利亚房地产市场的大部分都处于泡沫之中,而这些泡沫已不再受到租金、利率、收入和住房供应等基本因素的支持。

相反,由于担心错过机会和供应不足导致恐慌性购买和投机,价格正在被推高。

大资本引领了这一潮流

根据该模型,没有考虑到基本面因素的主要泡沫地区是在悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和堪培拉。

Macquarie Business School经济学教授Shuping Shi表示,即使考虑到低利率和低住房供应,这也无法解释这些城市的增长速度。

真正难以提前知道的是,即使是一个重大的市场泡沫,也将如何结束——是随着时间的推移出现温和的通缩,还是导致房地产价格大幅快速下跌的破裂。

Shi教授表示,她预计房价不会大幅下跌,尽管未来可能会持平或小幅下跌。

纪录仍在刷新,但增长速度正在放缓

一些本地统计数据显示,这些城市的房价涨幅是多么惊人。Core Logic的数据显示,有几个城市的房价都创下了历史新高,不过房价涨幅已开始放缓。

据Core Logic Home Value Index显示,住宅价值去年上涨了13.5%,6月份的中值为645454美元,环比上涨了1.9%。

这是自2004年4月以来最强劲的年度增长,住房单位的增幅超过两倍——可能是为了应对COVID-19大流行。

其中,达尔文市、堪培拉市、新南威尔士州和塔斯马尼亚州的增长超过20%,悉尼(19.3%)和霍巴特(19.2%)紧随其后。

家庭债务数额巨大,但偿还成本较低

那么,人们是如何负担得起如此高的价格,尤其是在家庭债务已经高得令人不安的情况下?

答案是创纪录的低利率,这使得即使是不断增加的抵押贷款债务也变得相当容易承受。

澳大利亚储备银行(Reserve Bank of Australia) 2021年第三季度的家庭财务数据显示,2021年3月,家庭债务利息支付与收入的比率降至5.8%,不到2008年12月13.3%的峰值的一半。

仅看抵押贷款债务,2021年3月,抵押贷款支付与收入之比降至4.9%,不到2008年12月峰值10.6%的一半。

Bank for International Settlements的一些数据也印证了这一趋势,在2020年第四季度,还本付息债务占家庭可支配收入的比例降至13.6%的17年低点,比2008年6月17.6%的峰值低了4%。

这些数据表明,即使抵押贷款和家庭债务的堆积攀升,它们仍变得更容易负担——尽管随着以较低利率进行再融资的热潮开始放缓,这种效应将会减弱。

当利率上升时会发生什么?

最大的问题是,当利率转向时,会发生什么?是随着偿还的债务逐渐占据家庭收入的更大比例,这会给房地产价格降温,还是认为房地产价格将继续加速上涨的假设会让泡沫继续膨胀?

这是一个很难回答的问题,而且可能要等到之后才能得到明确回答,但基于澳大利亚以前的房地产繁荣,加息最终会给市场降温。

提前确定这种转变的速度是困难的,但总的来说,澳大利亚房地产市场往往会通过一段时间的横盘交易来适应变化,而基本面会赶上繁荣时期的价格,而不是迅速下跌。

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