我们能够拥有房地产繁荣和更低的债务水平吗?

Property boom lower debt levels Australia growth mortgage rates borrow
数据显示,新增借款能力较高,但现有借款人的还贷速度加快,使未偿还抵押贷款的总体增长略高于历史低点。

随着澳大利亚房地产市场的火爆,很多人很有可能会认为,随着新借款人大量享受廉价信贷,我们的家庭债务也在增加。

然而,数据并不支持这一观点——至少目前还不支持。

的确,1月份新增抵押贷款发行量创下了历史新高,主要是受自住业主推动的,这些业主在COVID-19的一系列封锁之后,正试图改善他们的环境。

考虑到刺激资金在经济中四处流动,住房贷款利率处于创纪录低位,即使房价强劲上涨,借贷能力仍然很高,这并不令人意外。

现在是借一百万美元的最佳时机

以目前较便宜的三年期固定贷款为例,比较利率为2.2%,你可以借到100万美元,每年还本付息22,200美元,每周还本付息427美元。

即使算上还本付息,也很容易看出为什么购房者对涨价变得更无所畏惧,他们被令人难以置信的低利率所迷惑,这使得他们能够支付在几年前还完全无法承受的价格。

这也间接说明了为什么房地产投资者没有追随这股购房热潮,因为在利率如此低廉的情况下,房租面临着巨大的下行压力,因为租房者认为房价可能同样便宜,而海外学生消失了。

负债累累的新买家正在偿还贷款

然而,在这一趋势发生的同时,一些同样有趣的事情发生在银行持有的大量现有住房贷款上。

人们正在直接或通过抵押贷款抵消账户偿还这些贷款,使未偿还抵押贷款存量的总体增长略高于2021年1月创下的历史低点。

这在一定程度上可能是偶然的,因为许多房屋还款是在利率高得多的时候设定的,这意味着贷款实际上远远超过了预期的还款计划,因为提前还清了本金。

很多贷款可能是有意为之的,因为在高利率的储蓄上可以获得极低的利率,这可能会迫使许多澳大利亚人用他们额外的储蓄来贷款,从而减少贷款年限。

总体抵押贷款债务似乎在原地踏步

无论什么原因,澳大利亚的抵押贷款债务总体上几乎没有增长,同时,个人贷款也处于创纪录的低水平,只有2010年末峰值的一半左右。

截至今年1月,个人贷款承诺总量下降了12.4%,比全球金融危机期间的下降速度快得多。

这可能是为什么Reserve Bank of Australia (RBA)似乎对当前的房地产繁荣如此乐观的关键所在,它声称利率将在未来几年保持在低位,实际上是火上浇油。

如果考虑到个人贷款和信用卡债务,澳大利亚的家庭债务没有上升,而且可能确实在下降,那么房价的快速上涨可能没有看上去那么危险。

难道债券和股票市场什么都不担心吗?

有趣的是,这也加剧了股市和债市的担忧,即通胀即将重新抬头,利率将被迫走高——10年期债券收益率已经出现了这种情况。

在一些有趣的研究中,National Australia Bank (ASX: NAB)淡化了对澳大利亚通胀爆发的担忧,给这些担忧泼了一盆冷水。

NAB经济学家Kaixin Owyong对经济增长和就业进行了一系列非常乐观的预测,但仍然发现,最早要到2024年,通货膨胀才可能达到澳大利亚央行设定的2-3%的目标区间。

到2024年,通货膨胀很难达到足够高的水平

分析发现,澳大利亚经济至少要到2022年才能缩小实际产出和潜在产出之间的差距,而充分就业至少要到2022年之后的两年才能实现。

“在我们看来,到2022年底,闲置产能可能会得到广泛利用。鉴于经济活动、失业率和通胀之间通常存在滞后,因此有理由认为,失业率差距将在2023年缩小,通胀将在2024年回到目标水平,”欧永在报告中表示。

“这符合NAB的预期,即利率将至少维持到2024年,该行认为在2024年之前实现充分就业和通胀目标的可能性非常小。”

市场可能会因假象而跳跃

NAB的预测上调了对澳大利亚“充分就业”和“潜在GDP增长”的估计,这两项指标都受到了各国央行的密切关注,它们试图保持经济以最佳速度运行。

即使使用这些乐观的预测,预计到2022年底,失业率仍将过高,不足以使通货膨胀达到澳洲联储2-3%的目标。

这似乎表明,债券和股票市场可能是在假象里跳来跳去,尽管经验丰富的投资者经历了惨痛的教训,学会了不要过于逆市场方向而动。

    Join Small Caps News

    Get notified of the latest news, interviews and stock alerts.