繁荣的房地产能增加财富,但代价是什么呢?

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不断上涨的房价和股价已经把澳大利亚推到了全球财富衡量标准的顶端。

热爱房地产的澳大利亚人会不会拥有太多好东西?

现在很多人都在问这个问题,即使是在房地产价格飙升将澳大利亚推至最高水平之后,澳大利亚家庭净财富在6月当季激增7,350亿澳元,达到13.3万亿澳元至522032澳元。

飙升的房价和不断上涨的股价是这一令人印象深刻的结果的最大贡献者,澳大利亚飙升至全球财富衡量指标的顶端,但房地产繁荣开始引起更多负面关注。

研究公司CoreLogic发现,截至今年8月,墨尔本和悉尼的房价上涨了15.6%至26%。

进入市场的代价越来越高

在工资增长低迷的情况下,不断飙升的房价只会恶化住房负担能力,使偿还住房贷款更加困难——即使利率处于创纪录的低点。

在上世纪90年代,你可以花中值收入的4倍买一套房子,而现在,你需要花中值收入的7倍买一套房子,如果你住在悉尼,需要花中值收入的8倍。

需要注意的另一件事是,平均可以非常误导,很多人会少很多比建议的522032澳元的人均财富——多达三分之二的人,事实上,因为一些非常富有的人可以很容易地斜平均水平高得多。

这表明,在没有工资增长的情况下,如此迅猛的房地产繁荣存在一个重大问题——对于那些没有房地产的人来说,这是极其不平等的。

住房负担能力和抵押贷款压力迅速增加

住房负担能力已如厕,并迅速恶化,尽管利率极低,但抵押贷款压力也日益严重。

这并不是说房地产热潮不会持续下去,尽管它给那些试图进入房地产市场的人带来了巨大的负担问题,但最近已经有一系列相当有影响力的声音对这种热潮的危险发出了警告。

这包括储备银行助理行长Michele Bullock、国际货币基金组织(IMF)和联邦银行首席执行官Matt Comyn。

Bullock表示:“房价快速上涨可能会增加一些新借款人为了获得一笔新贷款而透支其财务能力的可能性,使他们更有可能因收入受到冲击而减少消费。”

她补充称:“如果最终证明价格快速上涨是不可持续的,它们可能会导致未来价格和成交量的大幅下降。”

换句话说,繁荣之后可能会出现萧条和大量的痛苦,因为那些超出自己的极限进入房地产的人可能会成为被迫的卖家。

当银行家们感到担忧时,是时候予以关注了

Comyn还对这种繁荣感到担忧,考虑到银行的利润依赖于出售大量住房贷款,这种繁荣意义重大。

他强调,他对目前银行住房贷款组合的风险感到满意,但他对“住房债务增加和房价上涨”表示担忧。

“我们都有一个共同的关注确保澳大利亚的家庭处于有利地位继续偿还,还支持更广泛的消费在经济中这十年下半年如果利率上升,如果他们更快升值,“Comyn先生说。

换句话说,Comyn还担心一些家庭通过自己的房产积累财富,但他们的收入如此之少,以至于在经济中几乎没有剩余的支出。

IMF呼吁采取严厉行动

在所有警告中,IMF的警告可能是最严厉的,这是可以理解的,因为从外部看,IMF本质上是一个公正的观察者。

国际货币基金组织驻澳大利亚代表团负责人Harald Finger表示,提高利率并不是为房地产市场降温的正确举措,但收紧贷款监管是必要的,以防止对澳大利亚经济稳定构成重大风险。

IMF提出的其他措施包括加大住房建设力度,改革慷慨的住房相关税收优惠——这是负扣税和资本利得税折扣等备受争议的措施的代码。

国际货币基金组织确定的一些经济风险包括COVID-19三角洲毒株的传播、地缘政治紧张局势、气候变化和住房市场调整。

APRA是否会在选举前夕收紧贷款?

一些可能被篡改的监管规定包括,要求银行减少对投资者等特定领域的贷款,或者要求提高存款水平,如果风险持续上升,甚至实施信贷限制。

到目前为止,还没有任何迹象表明澳大利亚审慎监管局 (APRA) 对这种监管表现出任何热情,并且在联邦选举之前会引起争议。

然而,芬格先生坚持认为,此类宏观审慎措施将是通过保持低利率、降低稳定风险来保持经济复苏的最佳方式。

“我们认为现在制定宏观审慎措施是正确的做法,以控制住房金融稳定风险的可能累积,”他说。

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