随着监管机构收紧住房贷款螺丝,目前还没有迹象显示抵押贷款面临压力

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Australian Prudential Regulation Authority已将借款人缓冲利率从2.5%上调至3%,试图遏制过热的房地产市场。

如今,悉尼的普通住宅价值超过100万澳元(即使下水道破裂也是唯一能看到水景的地方),可以肯定的是,下一次金融危机将与住房有关。

上周,澳大利亚联邦财政部长Josh Frydenberg和实力强大的Council of Financial regulatory发出信号,表示将打击这种正在蔓延的疯狂行为。

此前,国际货币基金组织(imf)警告称,过热的房地产市场威胁到金融稳定。该权威机构建议采取“宏观审慎”措施,如对高负债与收入比贷款和贷款与估值比率设置上限。

Australian Prudential Regulation Authority周三做出回应,将缓冲利率(贷款人必须评估借款人支付能力的假定利率)从2.5%上调至3%。

马拉松式的疫情封锁和随之而来的失业因素,难怪政策制定者会担心。

在 ASX 上市的房屋贷方

至于在澳大利亚证券交易所上市的住房贷款机构,没有迫在眉睫的危机意识,但要避免危机,将涉及一些灵活的信用评估做法,比如对所谓的“欺骗性贷款”申请进行更严格的审查。

但这通常是可以的,直到它不是。

住房贷款专家Resimac (ASX: RMC)在截至2021年6月30日的12个月里,净利润几乎翻了一番,达到1.076亿澳元,这在很大程度上得益于坏账费用从之前的2200万澳元降至270万澳元。

作为Homeloans.com.au网站的所有者,Resimac筹集了543万澳元的专项拨备,占138亿澳元贷款总额的0.04%,而去年同期为606万澳元(0.05%)。

毫不奇怪,优质抵押贷款的表现好于“专业”类别(这类贷款是主流贷款机构不会接受的贷款,但如果处理得当,仍可能存在良好的风险)。

与12个月前相比减少了困难申请

Resimac首席执行官Scott McWilliam表示,虽然申请困难津贴的人数有所增加,但与12个月前不同,人们的情绪是“理性的”。

在其全年数据中,Liberty Financial (ASX: LFG)报告称,与去年6月的11.33亿澳元相比,只有8400万澳元的未付款客户需要接受COVID-19部分支付安排。

住房贷款占Liberty贷款总额的71%。

自由银行的坏账和可疑债务支出几乎为零,这要归功于对之前不必要的条款的注销。

刚在5月份进行首次公开募股的Pepper Money (ASX: PPM)指出,一年前有超过12,000名客户申请暂停付款。截至今年8月,这一数字已减少到173个——几乎每个人都叫不出名字。

首席执行官Mario Rehayem说:“这是惊人的不同。

他认为,客户对还款“假期”的真正含义了解得更多:就像普通假期一样,还款“假期”不会永远持续下去,最终还是要付钱的。

他解释说:“在人们匆忙打电话之前,(借款人)认为他们可能丧失还款能力,不必还钱。”

更多的储蓄

由于无法享受休闲活动和旅游,更多的顾客有了一个像样的储蓄缓冲,这也有助于提高消费水平。

Pepper首席财务官Therese McGrath表示:“在COVID之前,家庭储蓄在(可支配收入)的2%至2.5%之间。

“澳大利亚人真的控制住了他们的财务状况,利率上升到了20%,而我们仍然处于11%到13%之间。”

2021年6月(上半年),Pepper的贷款损失为贷款账面的0.28%,改善了9个基点。在Pepper的143亿澳元贷款中,抵押贷款占113亿澳元,占79%,其余为资产(主要是工具)融资。

“从历史上看,我们的亏损表现一直很好,因为我们发行信贷的方式很有纪律,” Reyahem说。

“我们的表现非常好,但从历史上看,我们也是如此。”

四大银行

澳大利亚最大的住房贷款机构Commonwealth Bank of Australia (ASX: CBA)的经验与非银行机构相仿,但损失更低。

Commonwealth Bank 是“四大银行”中唯一一家有6月份结算日期的银行,其全年贷款减值为5.54亿澳元,占该行8170亿澳元贷款账面的0.07%,而此前为25.18亿澳元。

同期房屋贷款拖欠额为1.34亿澳元,同期为10.34亿澳元。

该行的坏账拨备总额为62亿澳元(占账面的1.63%),而此前为64亿澳元。

在其第三季度信用质量更新中,第二大房屋贷款机构Westpac (ASX: WBC)报告90天抵押贷款违约率为1.11%,而去年同期为1.62%。

当Westpac、ANZ Bank (ASX: ANZ)和National Australia Bank (ASX: NAB)公布截至9月30日的全年数据时,我们会有更好的了解。

从迄今为止的进展报告来看,不会有什么太大、太可怕、太可怕的事情——至少目前还没有。

定制应用程序的评估

需要注意的是,如果违约率从如此低的水平大幅上升,上述贷款机构创下的丰厚收益不太可能重现。

乐观的一面是,银行正以一种更个性化的方式利用数据评估申请,而不是使用千篇一律的标准来接受或拒绝客户。

这些由数据驱动的措施还应有助于银行避免过去的问题。例如,Pepper密切关注受新冠肺炎影响的地方政府部门和行业,不会向高层公寓或业余农场等生活方式地产的买家贷款。

希望贷款机构的高科技工具是顶级的,因为当利率上升(不是如果)时,他们的压力承受假设将受到严峻考验。

股价变动

上个月,Resimac、Pepper和Liberty Financial的股价分别下跌了18%、11%和3%,而大盘下跌了约4%。

Commonwealth Bank的股价实际上上涨了3%,尽管该行经常被嘲笑为世界上最昂贵的建房协会。

投资者是否正确地嗅到了抵押贷款领域不断上升的困境,抑或这是又一次错误的警报,而买进这个多年来一直被特氟隆包裹的行业的股票是有价值的,这是一个有争议的问题。

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